Notářský zápis jako ochrana pronajímatele: Jak předejít sporům o vystěhování
Pronajímáte byt nebo dům a blíží se konec nájemní smlouvy. Vše probíhá podle dohody, dokud nenastane problém. Nájemce po skončení smlouvy odmítne odejít.
Z faktického pohledu máte jasno. Nájem skončil a nájemce se má vystěhovat. Přesto musíte podat žalobu na vyklizení. Takové řízení ale trvá měsíce, někdy i roky. Během té doby zůstává byt zablokovaný, nájemné nepřichází a vy přicházíte o peníze. Takové případy nejsou výjimečné. Pronajímatel se jim ale může vyhnout už při podpisu nájemní smlouvy. Pomůže mu notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti.
Co je notářský zápis se svolením k vykonatelnosti?
Notářský zápis je dokument, který sepíše notář. Nájemce v něm uzná svůj závazek vůči pronajímateli, např. že po skončení nájmu byt vyklidí, a zároveň potvrdí, že pokud to neudělá, může pronajímatel přímo požádat o exekuci bez soudního řízení. Notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti tedy nahrazuje soudní rozhodnutí a slouží jako exekuční titul.
Takto nastavený postup poskytuje pronajímateli silnou právní jistotu a ochranu, pokud se nájemce po skončení nájmu dobrovolně nevystěhuje.
Jak pronajímatelé notářský zápis využívají při vyklizení bytu
Pronajímatelé tento postup dříve používali poměrně často. V roce 2020 ale Nejvyšší soud rozhodl, že notářský zápis nelze použít jako podklad pro exekuci, pokud povinnost k vyklizení nevyplývá přímo z nájemní smlouvy, tedy pokud nájemní vztah už skončil.
To vyvolalo otázku, jestli zápis platí i tehdy, když ho notář sepsal během nájmu, ale pronajímatel ho použil až po jeho skončení.
Nový výklad nejvyššího soudu z roku 2024
Rozhodnutím ze dne 10. dubna 2024 (sp. zn. 31 Cdo 225/2024) Nejvyšší soud odstranil předchozí nejasnosti. Uvedl, že povinnost nájemce vyklidit a předat byt pronajímateli tvoří součást nájemního vztahu a trvá i po jeho skončení.
Z toho vyplývá, že pronajímatel může notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti využít i tehdy, když ho notář sepsal během nájmu, ale uplatní se až po jeho skončení. Důležité je, že v době sepsání zápisu nájemní vztah existoval.
Pokud tedy nájemce v notářském zápisu písemně potvrdí, že byt po skončení nájmu vyklidí ve stanovené lhůtě, a přesto to neudělá, pronajímatel může rovnou požádat o exekuci, aniž by musel absolvovat nalézací řízení o vyklizení nemovitosti.
Co to znamená v praxi
Tento výklad dává pronajímatelům do ruky účinný nástroj. Nemusejí podávat žalobu na vyklizení nemovitosti a čekat na soudní rozhodnutí. Vyklizení vyřeší rychleji a s menšími náklady.
„Správně sepsaný notářský zápis může pronajímateli ušetřit měsíce čekání a zbytečné soudní spory.“
Pokud notářský zápis obsahuje všechny potřebné náležitosti, pronajímateli zkrátí dobu, po kterou někdo jeho byt užívá neoprávněně.
Na co by pronajímatel neměl zapomenout
Obě strany musí s notářským zápisem souhlasit. Nejlepší je proto dohodnout jeho sepsání už při uzavírání nájemní smlouvy, kdy se obě strany domluví snadněji. Tento krok pomůže předejít sporům a finančním ztrátám.
Právní pomoc pro pronajímatele
Pomohu vám připravit nájemní smlouvu, která chrání vaše zájmy, a zajistím notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti, aby byl váš pronájem právně bezpečný a vy jste měli jistotu, že se svého bytu po skončení nájmu rychle domůžete.
Kontaktujte mě a společně nastavíme postup, který Vás ochrání při každém pronájmu.
Zatím tu nejsou žádné komentáře. Buďte první, kdo se zapojí do diskuze!